A zálogjog szabályai még a magánjogon belül is egyedinek számítanak

A D.A.S. JogSzerviz tapasztalatai szerint az embereket legjobban érintő és legnagyobb összegű tartozást maguk a bankhitelszerződések jelentik. A lakossági szférában ezek tartalmazzák a legtöbbször ezeket a biztonsági intézkedéseket, főleg a jelzálogjogot.  A zálogjog szabályai elég egyediek a magánjogon belül is, akinek zálogjoggal biztosított bankhitelszerződéssel rendelkezik, jól teszi, ha megismeri ezeket a rendelkezéseket - húzta alá dr. Vizi András.

Zálogjog esetében arról van szó, hogy egy birtokba vehető dolgon a hitelező kielégítési elsőbbséget élvez. Ez azt jelenti, hogy az adós nem teljesítése esetén az erre vonatkozó eljárás lefolytatása után a dolgot értékesítheti, és a befolyt vételárából nyerhet kielégítést.

A zálogjoggal terhelten is el lehet adni a dolgot, ez azt jelenti, függetlenül a tulajdonos személyétől, a hitelező ezen dologból kielégítést kereshet magának. Azaz akkor is végrehajtás alá vonhatja, ha annak tulajdonosa adásvétel vagy egyéb esemény folytán már nem azonos az alapügylet hitelezőjével.

A D.A.S. JogSzerviz szakértője szerint, ha egy bank zálogjogot alapított egy ingatlanon egy hitelszerződés biztosítása miatt, és az ingatlant mindeközben az adós (zálogjoggal terhelten) értékesítette, akkor a hitleszerződés bedőlése miatt az ingatlant végrehajtás alá vonhatja a bank, függetlenül attól, hogy a tulajdonos nem az adós. Ilyenkor beszélhetünk arról, hogy a zálogjog elválik a tényleges jogügylettől. Összességében a zálogjog a legrugalmasabb, és ugyanakkor legerősebb biztosíték egy szerződésben.

Több fajta és több darab

Minden zálogjog arra biztosít jogot, hogy az előbbiek szerint a kötelezett nem teljesít, a jogosult a zálogtárgyból keressen kielégítést, azaz azt elárverezve jusson a pénzéhez. Egy dolgon többfajta és azonos fajtájúból több darab zálogjog is létesíthető, ilyen esetekben a kötelezettek kielégítési sorrendje a bejegyzések időpontjától függ.

Példának okáért, ha egy ingatlanon létesített egyik zálogjog egy munkáltatói kölcsön kielégítésére szolgál, a késő bejezett pedig egy banki hitel biztosítására, a zálogtárgy értékesítése során befolyt összegből először a munkáltatót kell teljesen kielégíteni, mint a korábban bejegyzett zálogjog jogosultját. A maradék illeti a bankot a hitelszerződés alapján.

Ha az előbbi két zálogjoggal biztosított követelés mellett egy harmadik személynek is tartozna az adós, akinek viszont nincs zálogjoga, akkor csak az előbbi két jogosult teljes kielégítése után kaphatna a zálogtárgy értékesítése során befolyt összegből.

Mire terjed ki?

A D.A.S. JogSzerviz szakértője kiemelte: a zálogjog kiterjed a tőkekövetelésre és a járulékaira is, valamint azokra a bírósági, közjegyzői, végrehajtói költségek érvényesítésére, melyek a zálogjog érvényesítése során keletkeztek. A zálogjog szorosan kapcsolódik a követeléshez, ha a követelést átruházza (pl. ha egy bank elad egy hitelt, akkor a zálogjog is átszáll az új hitelezőre. Ugyanebből kifolyólag, a követelés megszűnik (például: ha a bankhitelt sikeresen kifizette az adós akkor maga a zálogjog is megszűnik. Jó tudni, például a későbbiekben tárgyalt ingatlant érintő jelzálogjog létesítése, módosítása, megszüntetése akkor jön érvényesen létre, ha a módosítást az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik, ami mindig a jogosult bank kötelezettsége.

Zálogtárgy lehet olyan dolog, ami birtokba vehető és olyan jog vagy követelés, amely átruházható. Az előbbire jó példa az ingatlan, mint ideális zálogtárgy, ugyanakkor nem birtokba vehető a közút, mert az állam kizárólagos tulajdona. Utóbbira jó példa az üzleti életben megszokott szabadalmi, és védjegyjogok zálog alá vonása, illetve a pénzkövetelés. Valamilyen dolog egy részén nem lehet zálogjogot alapítani, ez tipikusan az alkatrészekre vonatkozik, nem a tulajdoni hányadokra. Egy épület nyílászárói nem képezhetik a jog tárgyát, de az épület 1 tulajdoni hányada már igen.

Az ingatlan szemmel tartása

A legelterjedtebb, a mindkét fél részére legpraktikusabb a jelzálogjog létesítése. Jelzálogjog állhat fenn ingatlanon, amikor ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szükséges, és állhat fenn ingóságokon is, amikor az országos közjegyzői kamara nyilvántartásba vétele és az igazoló okmányokkal rendelkező ingóság esetében az okmánnyal való bejegyzés (forgalmi engedély) szükséges.

Ebben az esetben a zálogtárgy mindig az adós birtokában marad, az adósnak azonban kötelessége az állagromlást megakadályozni, ha az állagromlás az adósság kielégítését veszélyezteti, a hitelező megfelelő mértékű biztosítékot kérhet az adóstól, ha a biztosításnak az adós nem tesz eleget, a hitelező felmondhatja a szerződést, kielégítést kereshet magának.

Például, ha egy bank jelzálogjogot alapít egy ingatlanon, és feltéve azt a nem várt esetet, hogy szemmel is tartja az ingatlant, az ingatlan állagromlását észlelve azonnal biztosítékot kérhet, és ennek hiányában a szerződést megszüntetheti.

A zálogtárgyból való kielégítés módja

Dr. Vizi András szerint amennyiben az adós szolgáltatása esedékessé vált, és azt határidőre önként nem fizette meg, a hitelező kielégítési joga megnyílik, ekkor alapesetben a hitelező (aki a zálogjog jogosultja is jelen esetben) először bírósági eljárást indít az érvényesítés végett, majd ha a bíróság a határozatában jogerősen megállapítja követelésének jogosságát, végrehajtást kérhet a behajtás miatt.

A végrehajtásban kielégítési elsőbbséget élvez a többi hitelezővel szemben a zálogtárgy vonatkozásában, és az előbbiek szerint több zálogjogosult között ugyanazon a zálogtárgyon a bejegyzési időpont alakítja ki a sorrendet. Végrehajtás esetében dolgokat árveréssel értékesítik, ez a zálogtárgyra is vonatkozik, amennyiben a zálogtárgy értékesítése után a hitelező nem kapja meg a teljes összeget, a maradékot az általános végrehajtási szabályok szerint követelheti tovább.

Ha jelzálog jogosultja megkapta a követelését, a maradékon osztozik a többi végrehajtást kérő. Fontos tudni, hogy a végrehajtás végrehajtási jog bejegyzésével indul. Ha nem a zálogjoggal rendelkező hitelező indítja meg a végrehajtást, a végrehajtási jog bejegyzéséről értesülnie kell a zálogjog jogosultjának is, ilyenkor ő is beszállhat a végrehajtásba, azaz a szerződést felmondva a zálogtárgy értékesítését követelheti a végrehajtótól.

Közjegyzői okiratba kell foglalni

A hosszú és költséges bírói szakasz úgy kerülhető ki, ha a zálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják, így a teljesítés elmaradása esetén közvetlen végrehajtás rendelhető el. A kielégítési jog megnyílta után arra is lehetőség van, hogy az adós és a hitelező írásban megállapodjon arról, hogy a zálogtárgy tulajdonjogát közvetlenül a hitelező szerzi meg.

Így elkerülhető, hogy a végrehajtó árverése során jóval áron alul értékesítsék az ingatlant. Le kell szögezni, hogy a kielégítési jog megnyílta előtt ilyen megállapodást nem lehet kötni, azt a törvény semmisnek nyilvánítja.

A zálogtárgy elpusztulása vagy álagának romlása

Ha a zálogtárgy elpusztul, a zálogjog megszűnik. Ilyenkor ellenkező megállapodás hiányában az adós nem köteles új zálogtárgyat adni. Amennyiben a zálogtárgy elpusztulásáért, megrongálódásáért az adós felelős, köteles biztosítékot adni. A zálogjogosult jogainak védelme érdekében az elpusztult zálogtárgy pótlására szolgáló biztosítási összeg vagy kártérítés őt illeti meg. Amennyiben a zálogtárgyat a károsodása elkerülése érdekében értékesíteni kell (pl. gyorsan romló dolog), az ily módon keletkezett bevétel illeti meg a hitelezőt.

Állagromlásról akkor beszélünk, ha a zálogtárgy állapota romlik, értéke csökken, ezért az állagromlás veszélyt jelent a hitelező kielégítésére nézve. Ilyenkor a hitelező vagy a zálogtárgy helyreállítását kérheti, vagy kötelezheti az adóst biztosíték adására. Ha ennek zálogkötelezett nem tesz eleget, megnyílik a hitelező kielégítési joga, azaz szabad az út az árverezés felé - mondta végezetül a D.A.S. JogSzerviz szakértője.

A zálogjog létesítése

1., Szerződés:

A leggyakrabban a felek megállapodásával jön létre a zálogjog, az alapügyletben a zálogtárgy tulajdonosa valamilyen pénzben meghatározható szolgáltatással tartozik a jogosultnak. A zálogszerződést mindig írásban kell megkötni, jogszabály alapján ennél szigorúbb feltételek is meghatározhatóak.

2., Jogszabály:

Jogszabály alapján van zálogjoga az ingatlan bérbeadójának a bérlő ingatlanba bevitt dolgain, a fuvarozónak a fuvarozott árura vonatkozólag és még sok egyéb esetben.

3., Bírósági határozat:

A bíróság határozatával létrehozhat kötelmi viszonyokat és a követelés biztosítására is intézkedést tehet.

4., Hatósági határozat:

Egyéb hatóság határozatával akkor hozhat létre zálogjogot, ha ezen határozat alapján végrehajtásra kerül a sor az adós ellen és vagyontárgyait lefoglalják.